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个人贷款

买房购车,提前圆梦需要个人贷款;出国留学,完成学业需要个人贷款;创业经营,积累财富也需要个人贷款……在你我周围,“无债一身轻”的传统观念正在越来越多地被“花明天的钱圆今天的梦”的现代财务观念所取代。从表面上看,这体现了广大民众财务观念的更新、进步;更深层次上,则体现了广大民众对未来社会进步、经济发展所保有的良好预期和足够信心。

一、个人贷款基础知识

(一)什么是个人贷款?

个人贷款是指银行或其他金融机构向符合贷款条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本、外币贷款。其中,借款人的基本条件是具有完全民事行为能力的中国公民或符合条件的境外自然人;贷款用途明确合法;信用状况良好,无重大不良信用记录;具备还款意愿和还款能力。在此基础上,银行会根据不同贷款的特点对借款人有些差异性要求。

个人贷款以自然人为借款主体,单笔金额较小,风险分散,期限相对较长,借款人提前还款现象较多,整个贷款的资产质量相对较好。

(二)个人贷款大致可分为几类?

1、根据个人信贷用途的不同,可以分为个人购房贷款、汽车贷款、留学贷款、助学贷款、个人消费贷款、个人经营性贷款等。

2、根据个人信贷担保方式的不同,可以分为信用贷款和担保贷款,而后者又包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款等。

3、根据个人信贷还款方式的不同,可以分为分期还款贷款和一次还清贷款,而前者又包括等额本金、等额本息、分期付息一次还本、本金等额递增、本金等额递减以及组合还款等方式。

4、根据个人信贷期限的不同,可以分为短、中期贷款和长期贷款。短期贷款在1年以内(含1年),中期贷款在1到5年(含5年);而长期贷款一般在5年以上,多在20至30年。

(三)个人贷款品种

1、个人住房贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

(1)按照资金来源划分,个人住房贷款一般可分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

a.自营性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款,是由商业银行向借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。

b.公积金个人住房贷款,是指由各地的公积金管理中心,以住房公积金为资金来源,委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自有住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。此种贷款不以盈利为目的,带有较强的政策性,是一种政策性个人住房贷款。

c.个人住房组合贷款,是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时,可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款,从而形成特定的个人住房贷款组合。

(2)按照住房交易形态划分,个人住房贷款也可以分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。

a.新建房个人住房贷款,俗称个人一手房贷款,是指银行向符合条件的借款人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。

b.个人再交易住房贷款,俗称个人二手房贷款,是指银行向借款人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。

c.个人住房转让贷款,是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时,银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。

温馨提示:

1.个人住房贷款是一项政策性很强的业务,受到国家宏观调控政策的影响,贷款条件、首付款比例、贷款利率等关键要素会因政策的变化而变化,如为进一步做好房地产市场调控工作,逐步解决城镇居民住房问题,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)的下发(见附录1),对贷款购买第二套住房的首付款比例、贷款利率等做出了严格规定。并且还会存在区域差异,建议您在申请购房贷款时,事先咨询当地的商业银行或者公积金管理中心。

2.许多人都会提到“按揭”,这一词是英语“mortgage(抵押)”的粤语音译,多见于中国的港、澳、台地区,中国大陆的法律并无按揭这一规定。根据《城市房地产管理法》和《担保法》对抵押的规定,按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义,是指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买住房或商用房,并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式。

2、个人消费贷款。个人消费贷款指商业银行向借款人发放的用于购买个人或家庭所需的产品或服务的贷款。个人消费贷款主要包括汽车贷款、留学贷款、综合消费贷款等业务品种。

(1)个人汽车贷款

个人汽车贷款是指对购买汽车的借款人发放的人民币贷款,所购买的汽车不包括经营用车、工程车等。

(2)个人留学贷款

个人留学贷款是指向借款人发放的用于支持受教育人在留学期间支付学杂费和生活费,或用于满足借款人在申请出国留学过程中所需保证金的人民币贷款。

温馨提示:

1.留学贷款的借款人可以是出国留学人员本人或其父母和配偶。 

2.留学贷款除提供申请贷款的基本资料外,还需要提供拟留学人员的国外留学学校出具的入学证明、学费生活费等所需费用证明;拟留学人员所留学国家入境签证的护照;留学人员签证正本及复印件。

3.根据不同国家留学政策要求,贷款银行发放的留学贷款可以开具留学贷款证明,用于证明申请人在银行获得贷款。该留学贷款证明不具有任何经济担保作用。

(3)个人综合消费贷款

个人综合消费贷款是指向借款人发放的,用于住房装修、旅游、购买大额耐用消费品及其他生活消费用途的贷款。

(4)国家助学贷款

国家助学贷款是银行向已签署合作协议的中华人民共和国境内(不含香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区)高等院校中的经济困难学生发放的,用于支付学杂费和生活费的人民币贷款。国家助学贷款按用途分为学杂费贷款和生活费贷款。学杂费贷款用于借款人向所在学校支付学费及其他杂费;生活费贷款用于借款人日常生活费用的开支。

温馨提示:

国家助学贷款适用于全日制普通本、专科生(含高职生)、研究生和第二学士学位学生,保证经济困难学生顺利完成学业。

3.个人经营性贷款

个人经营性贷款,是指银行向符合相关规定的借款人发放的用于生产经营的个人贷款。

温馨提示:

个人经营性贷款的借款人除具有前述借款人的基本特征外,还要持有工商行政管理机关核发的营业执照及相关行业的经营许可证;有固定的经营场所,有明确的生产经营计划,贷款用途明确合法;在贷款行开立个人结算账户,并愿意接受贷款行信贷结算监督。

4.个人综合授信

个人综合授信业务是指银行根据个人客户取得抵质押、保证、信用的综合信用情况对个人客户确定最高授信额度,在不超过授信有效期和可用额度的条件下,借款人可以一次授信,多次向贷款银行申请具有明确用途的个人贷款业务。

最高额抵押是指经抵押人与抵押权人签订协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内发生的债权作担保。

可用额度是指个人综合授信额度项下可用于发放贷款的额度,可用额度等于个人综合授信总额度与额度项下已发放贷款余额之差。

5.个人质押贷款

个人质押贷款是指借款人以未到期权利凭证(包括本外币定期储蓄存单、凭证式国债、储蓄国债(电子式)、定期存款特户、本外币理财产品、具有现金价值的保险单等以及依法可质押的其它种类的权利凭证)作质押,从贷款银行处取得一定金额并按期归还贷款本息的一种个人贷款。

个人质押贷款可通过网点柜面、网上银行等渠道自主办理。

(四)个人贷款的利率

1.个人贷款利率执行方式有几种?

基准贷款利率:是指人民银行公布的个人贷款利率,在市场具有普遍的参照作用。

浮动贷款利率:是指在整个借款期内随人民银行公布的基准利率变动而调整贷款执行利率,调整时间和浮动比例,由借贷双方在借款时议定。浮动贷款利率一般是以基准贷款利率为基准而进行上下浮动。

固定贷款利率,是指在贷款合同签订时即设定好固定的利率,不论贷款期内人民币基准利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。

混合利率:是指在贷款开始的一段期间内(利率固定期)利率保持固定不变,利率固定期结束后利率执行方式转化为浮动利率。

住房公积金贷款利率:住房公积金贷款属于国家政策性贷款,故贷款利率较商业贷款利率低。

2.固定利率好还是浮动利率好?

借款人选择哪种利率更合适,关键是要根据未来利率的走势判断而确定。如果未来一定时期利率上升,则选择固定利率可减少利息支出;如果未来一定时期利率走稳或者下调,则选择浮动利率可减少利息支出。所以,浮动利率和固定利率没有绝对的优劣之分。

(五)个人贷款的期限

根据每个贷款品种的特点,贷款银行都规定有不同的贷款期限。借款人可根据自己的需求情况申请合理的贷款期限。

个人贷款到期后,经贷款银行的同意,借款人可以申请贷款展期,一年以内(含)的个人贷款,展期期限累计不得超过原贷款期限;一年以上的个人贷款,展期期限累计与原贷款期限相加,不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限。

(六)个人贷款的还款方式

个人贷款一般有多少种还款方式?每种还款方式有什么特点?

银行为满足不同借款人不同收入情况的需要,推出不同的还款方式:有的还款方式归还本金的速度比较快,有的则归还本金的速度较慢。虽然采用不同的还款方式导致最终归还的总利息不同,但我们知道,各种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的---您前期归还的贷款本金少,最终还的总利息自然就多。所以,选择哪一种还款方式没有是否最省钱,只有是否更适合。目前,个人贷款常用的还款方式主要是等额本金还款、等额本息还款、等额递增(减)还款、按期付息还本还款四种。

等额本金还款法每期本金保持相同,利息逐月递减,月还款数递减;等额本息还款法每期本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变。相同金额和期限的贷款,在还款初期,等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息,然后逐月递减。按照整个还款期计算,等额本息还款法支付的利息多于等额本金还款法。

总起来讲,等额本金还款方式适合有一定经济基础,能承担前期较大还款压力,且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项也方便安排收支,适合经济条件不允许前期投入过大,收入处于稳定状态的借款人。

等额递增还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定增加额,同一时间段内,每期还款额相等的还款方法。等额递减还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额,同一时间段内,每期还款额相等的还款方法。例如:贷款总共120个月,如果前60个月每月归还本金5000元,后60个月每月归还7000元,则该还款方式叫等额递增还款法;反之,则叫等额递减还款法。

总起来讲,等额递增方式适合目前还款能力较弱,但是已经预期到未来会逐步增加的人群;相反,如果预计到收入将减少,或者目前经济很宽裕,可以选择等额递减。

按期付息还本方式是指借款人通过和贷款银行协商,为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。该还款方式适用于收入不稳定人群,投资人或个体经营工商业者。

温馨提示:

1.不同商业银行提供的还款服务可能存在差异。

2.每月还款日的设定:借款人可以自由约定每月的任意一天为还款日,使还款与借款人每月的现金流充分匹配。

二、如何办理个人贷款

(一)办理个人贷款提供的基本资料

1.借款人和配偶的有效身份证件;

2.借款人和配偶的户口证明或有效居留身份证明;

3.借款人婚姻状况证明,如结婚证、离婚证等;

4.借款人和配偶的个人收入证明:如个人所得税单、近期的工资单、银行卡(折)工资明细清单等,其他资产证明:如房产证明、股票清单等;

5.借款人申请贷款的用途资料,包括:销售合同、首付款证明、发票、收据等能有效确认交易行为的证明资料;

6.贷款银行要求提供的其他材料。

(二)办理个人贷款的流程

以一手个人住房贷款基本流程为例:

1.贷款准备:借款人选择获得银行住房贷款支持的房产项目,签订购房合同并缴纳首付款;

2.贷款申请:借款人到贷款银行或委托的律师事务所了解办理住房贷款的规定,并准备有关借款资料和法律文件,提出贷款申请;

3.贷款受理:贷款银行收到借款人递交的贷款申请资料,按流程开展贷款的调查、审查、审批工作,对审批通过的贷款,通知借款人办理有关手续;

4.办理贷款手续:贷款银行与借款人签订借款合同,根据规定办理保险、公证及抵押物的抵押登记、备案事宜;

5.贷款发放:贷款银行将贷款划至开发商账户,并退还借款人留存贷款资料,通知借款人开始按约定归还贷款;

6.贷款还款:借款人按照合同约定的还款日,按时归还银行贷款;

7.贷款结清:借款人全部贷款还清,注销抵押登记手续。

(三)贷款银行主要从哪几方面对借款人进行评价分析

在个人贷款中,借款人是重要的因素,银行是否发放贷款主要取决于对借款人进行的分析。首先要分析借款人的还款能力,包括是否有稳定的职业和住所、是否有稳定的收入偿还贷款;其次要分析借款人的征信情况,以往的贷款和信用卡还款记录是否有恶意逾期;第三还要分析借款人的身体状况、家庭背景、社会关系、是否有民事纠纷或刑事案件等。

(四)申请个人贷款应该注意的问题

1.申请贷款额度要量力而行,要与家庭总收入相匹配;

2.贷款用途要合法合规,交易背景要真实;

3.根据自己的还款能力和未来收入预期,选择适合自己的还款方式;

4.向银行提供资料要真实,提供本人住址、联系方式要准确,变更时要及时通知银行;

5.认真阅读合同的条款,了解自己的权利义务;

6.每月要按时还款,避免产生不良信用记录;

7.不要遗失借款合同和借据,贷款结清后不要忘记撤销抵押登记。

(五)贷款后的资金划付

按照《个人贷款管理暂行办法》的规定,贷款银行应按照借款合同约定,通过贷款银行受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款银行受托支付是指贷款银行根据借款人的申请,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。借款人自主支付是指贷款银行根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户,并由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。

三、个人征信

(一)什么是个人征信?

个人征信,即个人信用征信,是指依法设立的个人信用征信机构对个人信用信息进行采集和加工,并根据用户要求提供个人信用信息查询和评估服务的活动。个人信用报告是征信机构把依法采集的信息,依法进行加工整理,最后依法向合法的信息查询人提供的个人信用历史记录。个人信用报告目前主要用于银行的各项消费信贷业务。随着社会信用体系的不断完善,信用报告将更广泛地被用于各种商业赊销、信用交易和招聘求职等领域。 此外,个人信用报告也为查询者本人提供了审视和规范自己信用历史行为的途径,并形成了个人信用信息的校验机制。

简单地说,个人征信就是您的信用情况。就像您不会随便把钱借给一个陌生人一样,银行在批准您的借贷申请把钱借给您之前,需要了解您的信用状况。个人信用报告是记录您过去信用信息的文件,包括向商业银行等金融机构借款的笔数、金额以及还款情况、信用卡的张数、授信额度、使用情况及还款情况,是您的“经济身份证”。个人征信对您有以下好处:

省时间。银行需要了解的很多信息都在您的信用报告里,所以就不用向您调查和核实了,节省了您的宝贵时间。

好借款。俗话说“好借好还,再借不难”。如果您的信用报告反映您是一个按时还款、认真履约的人,银行不但能提供贷款、信用卡等信贷服务,还可能在额度、利率上给予优惠。

提醒您。如果信用报告中记载您曾经借钱不还,银行当然要慎重对待了;如果信用报告中反映您已经借了很多钱,银行也会很慎重,怕您负债过多承担不了。由此提醒您珍惜自己的信用记录,自觉积累自己的信用财富。

更公平。征信中心提供给银行的是您信用历史的客观记录,“让事实说话”,让您得到更公平的信贷机会。

(二)个人在征信活动中有哪些权利和义务?

在人民银行的个人征信系统中,自然人拥有四个方面权利:

一是知情权。个人有权知道个人征信系统中关于自己的所有信息,知晓的途径是到人民银行当地征信部门去查询本人信用报告,目前查询本人信用报告是免费的。

二是异议权。如果个人对自己信用报告中的信息有不同意见,可以向人民银行征信中心提出来,由人民银行征信中心按程序进行处理。

三是纠错权。如果经证实,个人信用报告中所记载的信息存在错误,个人有权要求数据报送机构和人民银行征信中心对错误信息进行修改。

四是司法救济权。如果个人认为信用报告中的信息有误,而且在向人民银行征信中心提出异议后问题仍不能得到满意解决,可以向法院提出诉讼,用法律手段维护个人的权益。

作为个人征信的主体,也需要承担如下义务:

首先是提供正确的个人基本信息的义务。个人在办理贷款,申请信用卡,缴纳水费、电费、燃气费等时,应向商业银行等机构提供正确的个人基本信息。

其次是及时更新自身信息的义务。如果本人的身份信息、家庭住址、工作单位、联系方式等个人信息发生变化,应及时告知相关机构,相关机构会进行信息的及时更新。

三是关心自己信用记录的义务。系统中的信息全不全,准不准,只有本人自己最清楚,个人要主动查询自己的信用报告,发现错误要及时向征信机构提出更正。

需要指出的是,人民银行个人征信系统在运行过程中,非常重视保护个人隐私。在数据采集方面,中国人民银行征信中心通过合法渠道收集个人数据,明确数据采集范围,采集的信息都是个人在经济金融活动中产生的信用信息,对与信用无关的个人隐私如疾病史、银行存款余额等并不采集,所以不会侵犯个人隐私。

在数据使用方面,对于已经采集入库的数据,人民银行采取授权查询、限定用途、保障安全、查询记录、违规处罚等措施保护个人隐私和个人信息安全,商业银行只能经当事人书面授权,在审核个人贷款、信用卡申请或审核是否接受个人作为担保人等个人信贷业务以及对已发放的个人贷款及信用卡进行信用风险跟踪管理时,才能查询个人征信系统。

(三)逾期还款纪录是否会影响个人贷款的申请?

贷款银行在接到借款人的贷款申请后,将会对借款人的各方面进行综合评定,会具体分析借款人贷款逾期原因、逾期金额、逾期期数等要素。因此,逾期还款纪录可能对借款人的贷款申请造成影响,但最终审批结果仍需要在综合考虑上述所有因素后方能做出。

(四)个人征信报告中的小信息出错怎么办?

您要立即通过办理贷款业务的商业银行与中国人民银行征信中心联系并提出书面异议申请。中国人民银行征信中心应当在收到异议申请后15个工作日回复您。如经核实确系错误信息,报送错误信息的商业银行应及时上报更正后的正确信息,中国人民银行征信中心应当向您提供更正后的信用报告;如经核实无误,您将领取到“异议不存在”的回复。

四、关于个人住房贷款风险的提示

近年来,商业银行个人住房贷款业务开展得红红火火,为广大人民群众实现住房梦想提供了便捷的方式。但相当部分商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识。对于个人客户而言,正确认识个人住房贷款风险是现代社会必备的金融知识。

(一)个人住房贷款客户面临的风险

商业银行的个人住房贷款客户面临的风险主要有以下几种情况:一是个人收入水平不变情况下,利率变动增加还款金额导致的利率风险,影响还款能力;二是利率不变的情况下,经济形势恶化等原因引起个人收入水平下降,影响还款能力;三是利率上升、个人收入下降同时发生,影响还款能力。

个人住房贷款风险中有两个重要的概念:还款能力和利率风险。

1. 还款能力

还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中,借款人的责任是在贷款发放后向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以还款能力不仅仅观察借款人目前的状况,还要观察借款人未来的收入支出情况。因此,还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期服务开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。

借款人的还款能力应该通过其收入水平、财务情况和负债情况综合判断。综合历史经验来看,借款人要保持合理的还款能力,其住房贷款的月房产支出与收入比应当控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比应当控制在55%以下(含55%)。

2. 利率风险

对于商业银行的个人贷款客户而言,利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动,从而影响个人还款能力的风险。目前,我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款,当贷款利率上升时,借款人每月的还款金额和还款总额将会增加,还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务,其贷款利率相对较高,同样存在着利率风险。例如,当贷款利率下降时,采用固定利率贷款的借款人就不划算了。

3.利率风险的影响示例

例一:李先生购买了一套商品房,总价100万元,他向银行贷款50万元,采用浮动利率方式,期限30年,等额本息还款方式。当前贷款利率假设为6.656%,经过计算,李先生每月需支付本息3211.81元,还款总额为1156251.73元。

当利率上升1个百分点至7.656%时,李先生的贷款情况发生了变化。他现在每月需支付本息3549.64元,每月需要多付3百多元的利息,还款总额则达到了1277869.49元,增加了12.16万元的利息(见表1-2)。

表1-2  利率变化风险表

贷款利率 每月还款金额 支付利息 还款总额
目前贷款利率 6.656% 3211.81元 656251.73元 1156251.73元
假如利率上升1% 7.656% 3549.64元 777869.49元 1277869.49元
变动情况   337.83元 121617.76元 121617.76元
变动比例   10.52% 18.53% 10.52%

例二:李先生了解浮动利率贷款面临的利率风险后,决定选择固定利率贷款,以规避利率风险。由于通常固定利率贷款的利率会高于现行贷款利率,商业银行提供给他的贷款利率为8.110%。经过计算,李先生每月需支付本息3707.24元,还款总额为1334605.16元。

李先生选择了固定利率贷款,同样面临着利率风险,不过他锁定了自己在贷款上的利息支出。假设贷款利率维持目前水平不变,李先生每月将比一般贷款多支付495.43元。30年下来,李先生将多付17.84万元的利息(见表1-3)。

表1-3  利率变化风险表

贷款利率 每月还款金额 支付利息 还款总额
目前贷款利率 8.110% 3707.24元 834605.16元 1334605.16元
假如利率维持目前水平 6.656% 3211.81元 656251.73元 1156251.73元
多付利息   495.43元 178353.4元 178353.43元
多付比例   15.43% 27.18% 15.43%

 

(二)保持财务状况健康,有效控制贷款风险

贷款风险是每一个个人贷款客户都必须面临的无法完全化解的风险。但是,通过正确的理财观念,我们能够保持自己财务状况的健康,有效控制贷款风险。

1.了解自己的还款能力

个人客户作出贷款决策之前,首先要了解自己的还款能力。如前文所述,还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。还款能力不仅仅观察借款人目前的状况,还要观察借款人未来的收入支出情况。个人客户应当客观的判断自己的还款能力,据此作出合理的金融决策,切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入,承担过高比率的负债,导致流动性危机或偿付能力不足的困境。

2.合理贷款,保持较佳的负债比率

个人客户应当合理贷款,保持较佳的负债比率。即便利率出现不利变动,其导致的变化不至于严重影响个人的财务状况。根据中国银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。但对个人客户而言,每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的1/3,就可能对生活质量造成影响。

3.选择合适的还款方式和贷款品种

商业银行个人住房贷款通常可由客户选择等额本金还款法或等额本息还款法。等额本息法每月的还款额一样,便于记住每月还款额;等额本金法开始的还款压力大,后期压力较小,每月还款额递减,利息总支出较小。在其他条件相同的情况下,等额本金还款法比等额本息还款法所付利息总额少,其面临的利率风险也相对较低,但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息,所以借款人要正确估计自身收支情况,考虑对生活质量是否构成影响,然后做出合理判断。

目前,商业银行个人住房贷款的业务品种较多,涵盖了浮动利率房贷、固定利率房贷和部分固定利率房贷。借款人应该根据当前的宏观调控市场发展走势,结合商业银行各业务品种的特点,具体利率条件,考虑自身收入情况、提前还贷因素等,选择最匹配的贷款品种,才能控制贷款风险,保持健康财务状况的目的。

五、常见问题解答

(一)贷款利率调整了,采用浮动利率的贷款怎么办?

人民银行公布贷款利率调整后,您的浮动利率贷款利息计算也会随利率变化而调整。当然无论如何计算,对已支付的利息没有影响,主要是对没有偿还那部分的贷款有影响。依据当时您与银行签订的合同条款,主要有三种形式:一是贷款期限在1年以内(含)的,遇贷款利率调整,执行原合同利率,不分段计算;二是贷款期限1年以上的,遇贷款利率调整,贷款利率在次年的1月1日执行新调整的利率,目前绝大多数银行的贷款合同均采用此规定;三是依据借贷双方约定,有的是满年度调整,即每还款满1年后调整执行新的利率,有的是在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

例如,如果您在2010年1月5日申请住房贷款,签订了基准利率下浮30%,遇利率调整次年1月1日执行新利率的合同。2010年2月1日,国家提高了贷款利率,则您在2010年12月31日之前,仍执行原来在低利率基础上下浮30%的优惠利率。在2011年1月1日起,按照新调高的利率执行下浮30%的优惠利率。所以说,依据合同规定,基准的贷款利率会变化,而浮动的比例不会变化。

(二)个人贷款发放后,是否可以将还款期限缩短并且想将原来的等额本息还款方式变更为等额本金还款方式?

借贷双方签订合同后,就形成债权债务关系,受到法律的保护。您如果想对其中的贷款条件进行变更,需要先仔细阅读合同条款并咨询客户经理,了解申请变更的贷款条件是否符合合同规定。一般来讲,贷款银行对不影响其贷款资金安全或资金计划的正常变更申请都会受理。如果可以申请变更的,借款人需要提出书面的变更申请,贷款银行经过一定的流程完成变更。

(三)若想申请提前归还贷款,如何操作?

提前还款违反了借贷双方事先的约定,在一定程度上会对贷款银行的资金安排带来不便,影响其资金效益。您在提出申请提前还款前,需要仔细阅读合同条款并咨询客户经理。如果贷款合同标明可以提前还贷的,您可按照合同约定提前还款,银行按规定执行;否则,贷款银行有权按合同规定向您收取一定比例的违约金。

温馨提示:

1.客户也应适当改变观念,提前还贷并不意味着诚信,只有按合同规定进行还贷才是真正的诚信。

2.客户提前还款后,别忘了到房地产登记部门解除房产抵押登记,到保险公司退还剩余期限内缴纳的保险费(如前期办理过保险)。

3.中国人有“无债一身轻”的传统理念,但并非所有人都最适宜提前还贷。如已经签约的7折利率贷款客户,资金利用成本很低,相比目前的CPI,现在的7折利率可以说非常低。如果有比较好的投资渠道,不建议提前还贷。

(四)有些可以帮助办理贷款的广告是否可信?

很多非法的“贷款广告”都是在变相宣传民间高利贷、公开宣传信用卡套现等违规行为,既增大了银行放贷的风险,也为金融诈骗团伙提供了便利与机会。比如,有些发布“贷款广告”的公司并不具备从事金融业务经营的资质,有些甚至未经工商部门注册。这些从事贷款中介的机构一般会收取高比例的中介手续费,其收费、管理、约束等都游离于监管体系之外。又如,不少广告宣称可以无条件快速发放短期贷款,这并不符合银行正常的贷款审查程序和放贷要求,基本上均属于私人高息放贷行为。此外,还有些公开宣传信用卡套现等内容的广告背后则存在诈骗的可能。所以,为了维护您的合法权益,提醒各位消费者不要轻信这种贷款广告。

温馨提示:

个人贷款,帮您圆梦;合理规划,量入为出;用途合规、资料真实;按时还款,珍惜信用。